Покупка жилья или коммерческой недвижимости в Словении — понятная и юридически защищённая процедура, но для иностранцев ключевой вопрос звучит так: имеете ли вы право приобрести объект как физическое лицо, или потребуется дополнительная процедура/альтернатива (например, покупка через компанию). В Словении действует принцип взаимности (reciprocity): для ряда граждан третьих стран право покупки подтверждается решением компетентного органа. e-uprava.gov.si+1

Если вы планируете сделку и хотите пройти её безопасно: проверка права покупки, юридическая проверка объекта, сопровождение договора и регистрации — смотрите услугу покупка недвижимости в Словении

Кто может купить недвижимость в Словении

1) Граждане ЕС/ЕЭЗ и ЕАСТ (EFTA)

Для граждан ЕС/ЕЭЗ и государств ЕАСТ, как правило, нет требования получать решение о взаимности: покупка проходит в стандартном режиме, при соблюдении общих правил сделки.

2) Граждане «третьих стран» (вне ЕС/ЕЭЗ)

Для многих иностранцев из третьих стран действует модель: можно купить, если подтверждена взаимность. Процедура установления взаимности проводится через Министерство юстиции, а к заявлению прикладываются документы, включая специальный документ об объекте (выдаётся геодезической службой по запросу).

Важно: вопрос “взаимности” решается по гражданству и правовой ситуации, поэтому не стоит вносить задаток до понимания, нужен ли вам этот шаг.

3) Покупка через словенскую компанию

Отдельная практическая опция — приобретение недвижимости на юридическое лицо, зарегистрированное в Словении. Это распространённая модель для граждан стран, у которых с Словенией нет взаимности, либо когда требуется корпоративная структура владения.

Если вам важно оценить, какой вариант безопаснее именно для вашей ситуации (физлицо/взаимность/компания), обычно проще начать с проверки кейса: консультация по покупке недвижимости

Какие объекты доступны и где бывают ограничения

Обычно иностранцы рассматривают:

• квартиры и дома (жилая недвижимость),

• коммерческую недвижимость,

• земельные участки.

По земле могут действовать дополнительные нюансы (категория земли, целевое назначение, отдельные правила для сельхозземель и т.п.), поэтому объект лучше проверять до подписания договора.

Как проходит сделка: пошаговая схема

Шаг 1. Проверка права покупки (самый важный пункт для иностранца)

До задатка и подписания предварительных документов нужно зафиксировать:

• покупаете ли вы как физическое лицо без ограничений;

• требуется ли решение о взаимности;

• или целесообразнее структура через компанию.

Шаг 2. Юридическая проверка объекта

Проверяются:

• собственник и его право распоряжаться;

• обременения (ипотеки, сервитуты);

• ограничения на отчуждение;

• соответствие данных объекта реестрам.

Шаг 3. Договор и подготовка к регистрации

Для регистрации права собственности в Словении ключевое значение имеет разрешение на запись в земельной книге (land register permission / intabulation clause). Это отдельная оговорка/заявление, которым нынешний правообладатель прямо разрешает внести запись о переходе права.

Шаг 4. Нотариальные действия

Важный практический момент: подпись продавца на «разрешении на запись» обычно удостоверяется у нотариуса, без этого регистрация права в земельной книге не проходит.

Шаг 5. Регистрация права собственности в Zemljiška knjiga

Юридически право собственности закрепляется после внесения записи в Zemljiška knjiga (земельную книгу).

Если вы хотите, чтобы мы сопровождали именно «юридическую часть» (проверка объекта + договор + контроль регистрации), используйте страницу: сопровождение покупки недвижимости

Налоги и расходы: что учитывать заранее

Налог на передачу недвижимости (Real Estate Transfer Tax)

Налоговый орган Словении указывает, что при отчуждении недвижимости применяется налог на передачу недвижимости 2% от стоимости (с учётом проверки, что цена соответствует рыночной).

НДС вместо налога на передачу (в отдельных случаях)

В некоторых сделках (например, определённые операции с новостройками/землёй под застройку) может применяться НДС, а не налог 2%. Точный режим зависит от типа объекта и статуса продавца.

Кроме налогов закладывайте:

• нотариальные расходы,

• комиссии агентства (если участвует),

• расходы на переводы/проверки.

Недвижимость и ВНЖ: важное разъяснение

Сам факт покупки недвижимости не даёт ВНЖ автоматически. Недвижимость может быть частью стратегии переезда (например, как подтверждение адреса проживания, либо как актив в структуре бизнеса), но основание для ВНЖ выбирается отдельно: работа, бизнес, учёба, воссоединение семьи и т.д.

Частые ошибки иностранцев

1. Внести задаток до проверки права покупки (взаимность/ограничения).

2. Не проверить земельную книгу/обременения до договора.

3. Подписать договор без корректной intabulation clause (разрешения на запись).

4. Не рассчитать налоговый режим (2% или НДС) и сопутствующие расходы.

---

Как мы помогаем

Если вы хотите купить недвижимость в Словении без лишних рисков, мы можем:

• проверить возможность покупки (включая взаимность, если применимо);

• провести юридическую проверку объекта и документов;

• сопроводить договор и нотариальные действия;

• проконтролировать регистрацию права собственности.

Подробно: https://legaltomove.com/services/purchase-of-real-estate/

Примечание: статья носит информационный характер; точные требования зависят от гражданства, объекта и схемы сделки.